Genel
Türkiye depremin yaralarını sarmaya başladı. İlk günlerdeki aksaklıklar ve koordinasyon eksikliklerine rağmen, acılar yavaş yavaş giderilmeye çalışılıyor. Bu acıların nasıl ve ne kadar sürede dindirilebileceği ise bir muamma şu anda.
Bu arada iktidarın depreme karşı hamleleri de gelmeye başladı. Ama bunlar, beklendiği gibi depremin yol açtığı yıkımı gidermek, acıları dindirmek üzere alınmış tedbirler değil. Daha çok iktidarın imajını tazelemeye yönelik tedbirler olduğu görülüyor. Bu yüzden, böyle bir ortamda bile her zamanki baskılar vatandaş üzerinde uygulamaya koyuluyor. Sorunun temeline inmeden, bu sorunları gündemimizden silip atmaya yönelik tedbirleri almaktan bilinçli olarak kaçılıyor.
Bugün karşı karşıya kaldığımız bu felaketin yarattığı yıkım aslında ülkemizdeki barınma sorununun neticesi. İnsanların yaşam hakkını sağlayacak, güvenli bir barınma politikasının eksikliğinden tüm bunlar. Depremin yıkıcı etkisinin büyümesine yol açan sistemsizliğin ve yozlaşmanın hâkim olduğu bir konut edinme modelinin tüm bileşenleri ile birlikte çöküşü tüm bunların nedeni. Bireysel mülkiyeti esas alan, sektörün tüm bileşenleri itibarıyla kâr hırsının körüklediği bir barınma politikası hâkim tüm ülkede. Zenginliğin ve servetin aracı haline gelmiş bir gayrimenkul piyasasının pratikleri bunlara yol açan. Bir de tüm bunların üzerine iktidarın ekonomiyi yönetme şekli sektördeki kâr hırslarının, elde edilen gelir ve servetlerin artmasına yol açtı.
Son yıllarda ülkede etkisi giderek artan enflasyona rağmen, mali piyasalar üzerinde uygulanan baskılar ve düşürülen faizler ister istemez insanları alternatif yatırım araçlarına yönlendirdi. Önceleri döviz bu işe yaradı ve ciddi manada cazibe yarattı insanlara. Ancak iktidar döviz kurunu da baskılayınca, elde borsa ve gayrimenkulden başka yatırım seçeneği kalmadı. Ülkemizde ve dünyada finansal bir araç haline dönmüş olan gayrimenkule talep birden arttı. Konjonktürel sebeplerle buna bir de yabancıların oluşturduğu fazladan talep eklenince konut fiyatlarında ciddi miktarda enflasyon kaçınılmaz oldu. Maliyetlerdeki yükseliş de özellikle büyük şehirlerdeki gayrimenkullerin fiyatlarının büyük oranlarda artmasına sebep oldu. Gayrimenkul piyasasına böyle bir durumun hâkim olması ülkenin karşı karşıya kaldığı deprem gerçeğine hiç uygun değil. Tüm bu gelişmeler deprem gerçeğini dikkate alan ve tüm vatandaşlarının (zengin ve fakir) hayatlarını riske atmayacak şekilde barınma ihtiyacını karşılamayı sağlayacak bir piyasa oluşumuna katkı sağlamıyor. Aksine bunu zorlaştırıyor. Piyasa, insanların bu risklerle yaşamasına ve felaket geldiğinde de mağdur olmalarına yok açacak şekilde işliyor. Yani piyasa işliyor ama bizim özgün gerçeklerimize uygun, bizim ihtiyaçlarımızı karşılayabilecek şekilde çalışmıyor.
Peki, böyle mi olması gerekiyor?
Sektör temsilcilerinin bir kısmına bakılırsa, fiyatların dolar olarak düştüğünden bahsediliyor. Doğrudur. Son yıllarda TL’nin satın alma gücü, yine TL olarak hesapladığımız GSYİH değeri ile birlikte düştü. Yani döviz cinsinden fakirleştik. Çalışıp çabalayıp ürettiklerimizin dolar cinsinden ucuzladığına şahit oluyoruz.
Çok uzun zamandır ülkemizde gayrimenkul finansal bir araç gibi işlem görüyor. Daha önceleri, özellikle 1990’lı yıllarda kamu kesiminin yüksek faizle borçlanma ihtiyacını karşılamak için kullanılan yurtiçi tasarruflar, 2000’lerin başında faizlerin düşüşü ile birlikte kısmen tüketime, kısmen de alternatif yatırım araçlarına yöneldi. Bu arada hükümetin oluşturduğu teşviklerle gayrimenkul ciddi bir yatırım seçeneği oldu. Barınma ihtiyacını karşılamak için değil, gelecekteki daha yüksek satış fiyatı üzerinden elde edilecek spekülatif kazanç için konut talep edilir oldu. Zaten bu da sektörün tüm dengesini bozdu. Ülkenin kıt kaynakları yüksek gelir gruplarındakilerinin kendi aralarında oynadıkları bu oyunun devamı için kullanılır oldu. Ülkemizin deprem riski ve büyük şehirlerimizdeki kentsel dönüşüm faaliyetleri düşünüldüğünde böyle bir kaynak tahsisinin gayri ahlaki olduğunu söyleyebiliriz. Dahası “zenginler” arası oynanan bu oyunun yukarı çektiği fiyatlar, geniş halk kitlelerinin yaşam haklarını garanti altına alacak bir kentsel dönüşümün de maliyetinin artmasına yol açıyor. İnsanların kendi konutlarının yenilenmesinde referans aldıkları fiyatlar artık zenginler arasındaki bu oyunda belirleniyor.
Demem o ki mevcut piyasa düzeni ve bunun ortaya çıkardığı değerler sistemi, nispi fiyatlarla birlikte toplumun değerler sistemini ve buna bağlı önceliklerini değiştirdi. Depremden kaçış yerine insanımız, kısa dönemde elde edebileceği kazancın peşine düştü. Gayrimenkul sektörünün her bileşenini kâr hırsı bürüdü. Finansal bir araç olarak düşünülen gayrimenkulün alınıp satılmasıyla sektör, barınma ihtiyacını karşılama amacının dışına çıktı. Sektördeki fiyat dinamiklerinin oluşumunda diğer mali piyasalardaki gelişmeler etkili olmaya başladı. Kaynaklar sektöre mali kazanç imkânları dikkate alınarak yöneltildi. Yoksa barınma talebinin verdiği sinyallere göre değil.
Neticede ülkemizdeki gelirlerle bağı kopmuş bir fiyat düzeyi ortaya çıktı. Hatta sektör temsilcilerinin İstanbul gibi büyük şehirlerdeki konut fiyatlarını New York veya Londra gibi dünya şehirlerindeki fiyatlarla kıyaslamalarına bile rastlandı. Sanki o şehirlerdeki satın alma gücü ülkemizde varmış gibi davranılarak, gayrimenkul fiyatları tespit edildi.
Ülkemizdeki hiçbir şehir sektörel düzeyde yaşanan bu değişimden muaf olmadı. Az çok her yerde gayrimenkul önemli bir yatırım aracına dönüştü. Hatta enflasyon arttıkça sektöre yönelik talep daha da yükseldi. Tabii bu arada konut fiyatlarına dayanarak hesaplanan kiralar da hemen hemen her yerde artmaya başladı. Bu artış, gayrimenkul edinimini daha da cazip hale getirdi. Var olan adaletsiz servet dağılımının etkisiyle gayrimenkuller belli ellerde toplanmaya başladı. Sonuç olarak tüm ülkede kiralar ve gayrimenkul fiyatları rekor düzeylerde artıp, mevcut gelir dağılımının daha da bozulmasına yol açtı. Piyasada alınıp satılabildiği sürece kimse konutların güvenli olup olmadığına bakmadı.