Ülkemiz son iki yıldır tüm Dünya ile birlikte yüksek enflasyonist bir süreçten geçiyor.
Enflasyon, fiyatlar genel seviyesinde sürekli artış olarak tanımlanıyor. Yani hemen hemen tüm mal ve hizmetlerin fiyatlarında artış görülüyor. Gayrimenkul kira ve fiyatları da bu artıştan doğal olarak etkileniyor.
Tüm dünyanın yaşadığı bu enflasyonist sürecin Covid etkisinden kaynaklandığı öne sürülüyor. Covid döneminde tedarik zincirlerinin kırılması ve üretim kapasitesinin düşmesinden, yani arz yönlü bir maliyet artışıyla enflasyonun tetiklendiği kabul ediliyor. Ayrıca bu süreçte kamu harcamalarının artırılmak zorunda kalması da para tabanını genişleterek enflasyona neden olmuş görünüyor.

Kamusal finansmanın enflasyon üzerindeki rolü
Devletler kamu harcamalarını üç yolla finansa edebilirler. Bunlardan birincisi vergiler, ikincisi iç ve dış borçlanmalar üçüncüsü ise para arzıdır. Sonuncusu halk arasında karşılıksız para basmak olarak tanımlanır.

Kamusal harcamaların para arzını artırarak finanse edildiği durumlarda, mal hizmetlere yönelik talep artacağından fiyatlar da artış gösterir. Para arzını artıran gevşek para politikasından sıkı para politikasına geçilmesi geciktikçe enflasyon kronik hale gelmeye başlar.
Toplumsal gelir dağılımındaki değişim
Fiyatlar genel düzeyindeki artışa rağmen gelirleri aynı oranda artmayan toplumsal kesimler, daha az mal ve hizmet tüketmek durumunda kalacaklarından, refah kaybı yaşarlar. Gelirlerinin daha büyük bir bölümünü temel harcamalara ayırmak zorunda kaldıklarından tasarrufları düşer.

Ayrıca yüksek enflasyon kredi faiz oranlarının yükselmesine neden olur. Gayrimenkul fiyatlarının ve kredi faizlerinin birlikte artması kredi taksitlerinin de aşırı yükselmesine neden olur. Genel mal ve hizmet fiyatlarının yükselmesi nedeniyle bütçelerinden tasarrufa ayırdıkları pay azalan sabit gelirli hanelerin konut kredisine erişimi hızla azalır.

Sabit gelir gurupları konut sahipliği için yeterli birikimi oluşturamadıklarından kiralama piyasasına yönelirler. Kiralık konut talebi artar. Enflasyonist sürecin gayrimenkul piyasalarındaki öncelikli etkisi kiralama piyasasında rayiçlerin enflasyondan da hızlı yükselmesi olarak gözlenir.

Enflasyonist ortamda sabit faizle konut kredisi kullanan kesimler kazançlı çıkar. Gelirleri görece artarken ödedikleri taksit miktarı sabit kalır. Gelirlerinden kredi taksitine ayırdıkları pay azalır. Ayrıca evlerinin değeri hızla artarken kredi borçlarının evin değerine oranı (LTV: Kredi değer oranı) da hızla azalır. Böylece net varlıkları yani servetleri artmış olur. Bu süreçte sabit faizle borç veren finansal kurumlar ise zarar ederler. Gelecekteki enflasyonun belirsizliği nedeniyle yeni kredi kullandırmak istemezler. Dolayısıyla gayrimenkul piyasasına uzun vadeli sabit faizli finansman sağlamakta çekingen davranırlar. İleriye yönelik risk algıları arttığı için kredi faiz oranlarını daha da artırırlar.

Enflasyonist süreçte henüz mülk sahibi olmamış guruplar da zararlı çıkarlar. Toplumdaki gelir ve servet dağılımı bozulur.

Enflasyonist süreçte sabit gelirli aileler refah kaybı yaşarken, gelirlerini enflasyon nispetinde artırabilen toplumsal gurupların refahı artar. Toplumda sabit ve düşük gelir guruplarından yüksek gelir gurubuna gelir transferi yaşanır. Gelir düzeyini enflasyona karşı koruyabilen guruplar devam eden enflasyona karşı servetlerini korumak için gayrimenkul yatırımlarına yönelirler.

Ekonomik koşulların gayrimenkul piyasası üzerindeki etkileri
Artan inşaat maliyetleri ve daralan kredi imkanları geliştiricilerin yeni projelere girişme iştahını olumsuz etkiler. İnşaat maliyetlerini ve gelecekteki talep düzeyini (kredi koşulları) kestirmekte zorlanan geliştiriciler üretim faaliyetini yavaşlatırlar. Bu durumda arz daha da azalarak fiyatların artışını hızlandırır.

Devlet enflasyonla mücadele etmek için bu kez sıkı para politikası uygulamaya başlar. Zaten kısıtlı olan kredi piyasası daha da daralır. Vergiler artar. İstihdam ve gelir azalır. Ekonomi yavaşlar. Kredi maliyetleri arttıkça şirket karları azalır. Özkaynak finansmanı zorunluluk haline gelir. Bir yandan da bozulan gelir dağılımını düzeltmek için servet vergileri artırılır. Bu halde şirketler kesimi için bazı varlıkların satışı zorunlu hale gelir. Düşen enflasyonla birlikte gayrimenkul fiyatları da gevşeme eğilimi gösterir.

Ahmet Büyükduman

Yayımlama Tarihi: 19.10.2023

Ahmet Büyükduman Kimdir?

ODTÜ’den lisans, İstanbul Üniversitesi’nden yüksek lisans ve doktora derecelerine sahip olan Ahmet Büyükduman İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.’de sorumlu değerleme uzmanı olarak görev yapmaktadır.

İTÜ Gayrimenkul Geliştirme Yüksek Lisans Programı ile MSGSÜ İstatistik Bölümü’nde yarı zamanlı öğretim görevlisi olan Büyükduman’ın “Konut Balonu” ve “Sorularla Gayrimenkul Yatırımı” başlıklı iki kitabı bulunmaktadır.

Twitter: twitter.com/AhmetBuyukduman

YouTube:  youtube.com/MeseleEkonomi